서울에서 원룸을 구한다면 ‘서울 평균 월세가 얼마인가’만 보는 것보다 전세보증금과 월세를 지역별·조건별로 함께 비교해야 합니다. 부동산 플랫폼 다방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석해 2026년 9월 29일 공개한 ‘8월 다방여지도’에 따르면, 서울 연립·다세대 원룸의 평균 전세보증금은 2억2,228만원, 평균 월세는 67만원으로 집계됐습니다.
조사 대상은 서울 25개 자치구에서 거래된 전용면적 33㎡ 이하 연립·다세대 원룸입니다. 전체 주택이나 모든 오피스텔의 평균이 아니므로 숫자를 자신의 계약에 그대로 대입하면 안 됩니다.
8월에는 전세보증금이 오르고 평균 월세는 내렸다
8월 평균 전세보증금은 전월보다 293만원, 1.3% 상승했습니다. 반면 평균 월세는 67만원으로 전월보다 2만원, 2.4% 낮아졌습니다.
월세는 보증금 1,000만원 기준으로 환산해 비교한 값이므로 실제 매물의 보증금·월세 조합과는 다를 수 있습니다. 같은 ‘월 67만원’이라도 보증금 규모와 관리비, 주택 상태가 다르면 실제 부담은 크게 달라집니다.
서울 안에서도 월세 차이가 매우 크다
9월 29일 발표를 전한 보도에 따르면 용산구 평균 월세는 116만원으로 서울 평균의 173% 수준이었습니다. 반면 도봉구는 35만원으로 집계돼 두 지역의 차이가 3배 이상 벌어졌습니다.
이런 평균 격차는 지역 자체의 가격 차이뿐 아니라 해당 월에 어떤 주택이 거래됐는지에도 영향을 받습니다. 용산구의 경우 고가 신축 원룸 거래가 평균을 끌어올린 것으로 분석됐습니다. 따라서 한 달 평균이 곧 해당 지역 모든 원룸의 시세라는 뜻은 아닙니다.
전세보증금이 가장 높은 곳은 서초구
평균 전세보증금은 서초구가 2억8,632만원으로 서울 평균의 129% 수준이었습니다. 강남구와 중구 등도 서울 평균보다 높은 수준으로 집계됐습니다.
전세를 찾을 때는 평균가격뿐 아니라 같은 동네의 비슷한 면적·건축연도·층수 조건에서 최근 실거래가가 얼마였는지를 직접 확인해야 합니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 계약하려는 주택과 주변 거래를 확인하는 것이 기본입니다.
계약 전 확인 1: 보증금과 월세를 한 숫자로 비교하지 않는다
보증금이 높은 대신 월세가 낮은 매물과 보증금이 낮고 월세가 높은 매물은 단순 월세 금액만으로 비교할 수 없습니다. 자신이 보증금으로 묶어둘 자금의 규모, 대출이자, 계약기간을 같이 계산해야 합니다.
특히 보증금을 대출로 마련한다면 매달 내는 이자까지 포함한 실질 주거비를 비교해야 합니다. 대출금리와 자신의 조건은 상품별로 다르므로 특정 전환율 하나만으로 결론을 내리지 않는 편이 좋습니다.
계약 전 확인 2: 관리비를 반드시 합친다
원룸 월세를 비교할 때 광고에 표시된 월세만 보고 결정하면 실제 지출과 차이가 날 수 있습니다. 공용관리비, 수도·인터넷 포함 여부, 전기·가스 개별 부담 등을 확인해 월 총주거비를 계산합니다.
월세가 5만원 저렴해도 관리비가 10만원 더 높다면 실제 부담은 반대로 커질 수 있습니다. 계약서에 관리비 항목과 포함 범위를 확인하는 것이 좋습니다.
계약 전 확인 3: 평균값보다 해당 주택의 실거래가를 본다
다방여지도 같은 통계는 지역을 빠르게 비교하는 데 유용하지만 개별 계약가격의 적정성을 보장하지 않습니다. 같은 자치구 안에서도 역세권, 신축 여부, 엘리베이터, 주차, 층수 등에 따라 가격 차이가 큽니다.
최근 3~6개월 동안 같은 건물이나 인근 유사 주택의 실제 전월세 거래를 확인하고, 현재 매물 가격과 비교하면 협상 기준을 잡기 쉽습니다.
계약 전 확인 4: 보증금 안전성을 별도로 점검한다
가격이 적당해 보여도 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지는 별개의 문제입니다. 등기부등본의 소유자와 근저당, 선순위 권리, 실제 계약 상대방을 확인하고 전입신고·확정일자 등 기본적인 임차인 보호 절차를 챙겨야 합니다.
Resteate의 부동산 거래 시 안전장치 활용법도 계약 단계의 기본 점검과 함께 참고할 수 있습니다.
계약 전 확인 5: 최근 전세·월세 흐름을 함께 본다
최근 서울에서는 전세와 월세의 부담이 모두 높아진 기간이 있었지만 한 달 단위로는 이번처럼 전세보증금은 오르고 평균 월세는 낮아지는 엇갈린 움직임도 나타납니다. 따라서 ‘전세가 무조건 유리하다’ 또는 ‘월세가 무조건 낫다’처럼 단순하게 결론 내리기 어렵습니다.
최근 전세 흐름은 Resteate의 서울 아파트 전세 2년 변화 정리와 함께 보면 전체 시장 흐름을 이해하는 데 도움이 됩니다.
정리
2026년 8월 서울 연립·다세대 원룸의 평균 전세보증금은 2억2,228만원, 평균 월세는 67만원으로 집계됐지만 지역별 격차가 매우 컸습니다. 이 숫자는 서울 원룸 시장의 방향을 파악하는 참고자료이지 개별 계약의 정답은 아닙니다.
실제 계약에서는 같은 지역의 최근 실거래, 보증금과 월세의 조합, 관리비, 대출비용, 권리관계를 함께 확인해야 합니다. 평균 시세보다 ‘내가 계약하려는 바로 그 주택의 조건’을 검증하는 것이 더 중요합니다.
수치는 2026년 9월 29일 다방이 국토교통부 실거래가를 분석해 발표한 8월 다방여지도와 이를 보도한 복수 매체를 기준으로 정리했습니다.